買菜大媽說出樓市本質，比專家靠譜

自2023年初以來，中國房地產市場進入了新一輪的下行趨勢。數據顯示，今年上半年，中國房地產市場積累了近7億平方米的庫存，截至7月，中國二手住房上市數量也急劇增加，總共超過200萬套。此外，中國近100個城市的房價也有所下跌。

為了緩解房價下跌的趨勢，各地出臺了相關的救市政策。大多數城市放開限購限售，將抵押貸款利率降至4%以下，增加公積金貸款金額，最大限度降低購房者成本。

然而，從目前的角度來看，這些政策并沒有明顯的效果，房地產市場仍在繼續低迷。面對當前的房地產市場問題，一個買蔬菜的阿姨總結得非常透徹，一句話“說”了房地產市場的本質，這是怎么回事？

購房需求減少的趨勢越來越明顯

從目前的房地產狀況來看，剛性需求和改善需求呈下降趨勢，主要原因如下：

1.疫情影響

經過三年的疫情，很多企業經營困難，很多人遭遇收入減少或失業，購房能力嚴重削弱，無法支撐目前的高房價。在這種情況下，很多人的購房觀念越來越理性�？紤]到經濟的不確定性，很多家庭選擇暫時不買房，保留資金應對緊急情況。

這種心態的普遍存在導致了購房需求的減少。購房需求的減少將使許多房屋越來越無法出售，進一步促進房價的持續下跌，房地產開發商的銷售也將顯著下降。這對整個經濟體系來說是一個非常不利的情況。

2.提高城市化率的空間非常有限

在過去的10年里，隨著城市化進程的加快，越來越多的人涌入城市，對住房的需求也在增加。然而，近年來，我國住房需求下降的趨勢越來越明顯。

首先，數據顯示，2022年底，中國常住人口城市化率已超過65%，這意味著農民進城買房的空間非常有限，而且越來越慢。

根據發達經濟體的經驗，如果按住房計算城市化率，中國城市化率持續上升的空間最多不到10%，這不到10%的空間可能需要20年或30年才能完成。這種城市化率可能對促進房地產的影響相當有限。

其次，從目前的房價來看，即使經過幾波調整，大多數城市的房價仍然很高。對于大多數年輕人來說，房價仍然遠遠超過他們的承受能力，所以沒有必要買房子。在這種情況下，購房需求下降的趨勢可能更加明顯，房價下跌的動機也將逐漸增加。

3.結婚率和生育率下降

隨著社會的不斷發展，中國年輕人的結婚率和生育率繼續下降，全面放開二三孩政策不能阻止人口下降。據統計，2020年中國新生人口1200萬，2022年只有956萬，降至1000萬以下。預計今年可能不到800萬，人口復蘇的可能性也很小。

造成這種現象的原因有很多。隨著教育、醫療等費用的不斷上升，撫養孩子的成本也在上升，這讓很多年輕人望而卻步。此外，許多年輕人更加注重工作和生活的平衡，不愿意犧牲自己的個人時間和生活質量來結婚和生育，導致目前的結婚率和生育率都在下降，購房需求自然也在下降。

房地產賺錢效應的消失

在過去的10年里，中國的房地產市場發生了巨大的變化。在這個過程中，許多開發商可以很容易地從銀行、信托和其他渠道借錢，然后購買土地來建造房屋。在當時的土地拍賣市場上，無論土地價格有多高，一些房地產企業都會“搶劫”。

當地價格上漲后，二手房業主和新樓將坐在地上漲價，推高房價大幅上漲。在此期間，少數有經濟頭腦的投機者也借此機會積累了大量財富。

到2017年，房價達到峰值。由于房地產投機，房價上漲過快，積累了大量房地產泡沫，嚴重扭曲了房地產市場的正常運行。因此，國家開始將“不炒房”作為國家政策，這意味著房價繼續上漲的空間已經被封鎖。

后來，國家將加強對房地產市場的監管，通過購買限制、貸款限制、銷售限制等措施，遏制房價上漲，逐步開始實施房地產稅，大大增加了多套房的持有成本，不僅使房地產失去了盈利效果，投機者也逐漸選擇退出市場。

這些都是中國房地產市場發展過程中不可避免的過程，也是國家加強房地產市場監管和長期機制建設的重要成果。在未來的發展中，中國將繼續堅持“住房不投機”的原則，進一步完善房地產市場監管政策，穩定市場預期，促進房地產市場的穩定健康發展。

與此同時，各地也在加快公共租賃住房、廉租房等住房租賃市場的發展，以解決低收入群體的住房困難，促進所有人居住的目標的實現。

我們該怎么辦？

隨著房地產市場的調整，我們需要重新審視購房的重大決策。最近，一些房地產專家建議，只要人們拿出三分之一的存款，他們就可以恢復房屋的購買、裝修和相關消費，從而促進中國經濟和房地產市場的復蘇。畢竟，去年中國的居民存款增加了15萬億元。

然而，一個買菜阿姨的話值得我們思考。她說，中國的房價已經處于歷史高位，如果你拿積蓄20年的高價房，可能超過損失，現在甚至很多像她這樣的買菜阿姨，知道房子可以賺錢，這意味著房地產鼓花游戲即將結束，誰拿最后一根棍子最終只在高位。

這位買菜的阿姨有非常透徹的見解。如果大多數人認為房子可以賺錢，那么這顯然是一個泡沫，游戲不可能永遠持續下去。一旦泡沫破裂，那些沒有及時脫手的人將成為接管者，并承擔損失。

目前，許多房地產市場已經出臺了降低利率、提高公積金貸款額度等優惠政策。雖然這些政策可以在一定程度上緩解市場壓力，穩定市場預期，但并不能從根本上解決房地產市場的問題。因為這些政策的目的是避免短期內房地產市場的起伏，但不能阻止房地產市場的長期下行趨勢。

因此，對于我們普通人來說，在買房之前，我們需要仔細評估我們的經濟能力和實際需求，以避免盲目遵循趨勢或受到市場投機的影響。買房是一個重大的投資決策，我們需要仔細考慮。除了經濟因素外，我們還需要考慮我們自己的實際情況和需求。

購房還需要考慮長期規劃和計劃。我們應該有一個明確的購房計劃，包括首付、月供等具體細節。此外，還應考慮房屋的維護成本，以及未來可能發生的變化和風險。